＜不動産オーナーお悩み解決ブログ＞【どんな物件を選ぶべきか】

これから不動産投資を始めたい、すでに物件をお持ちの不動産オーナー様に向けて不動産投資の際の悩みを解決していく、不動産オーナーお悩み解決ブログです。
今回は基本的なお悩みでもあり多くの不動産オーナー様のお悩みでもある、不動産投資をする際の物件はどんな物件にすべきか。というお悩みにお答えしていきます。
ひとくちに不動産投資といってもその形態は様々。テナント物件の方がいいのか、マンションなどの住居物件の方がいいのか。新築の方がいいのか、中古の物件がいいのか。などどんな物件がいいのかというお悩みは尽きません。
すでに物件をお持ちの不動産オーナー様でも悩むというお話を聞いたこともございます。
不動産投資は物件の種類によって結構な差が出るものです。そのため、ご自身がどのような投資スタイルがいいのか、どのような目的があるのかによって変わるので、今回は物件についてそれぞれご紹介していきます。

物件タイプ

物件のタイプを不動産投資の面からご紹介します。

アパート、マンション

住居のためテナントやオフィス用物件より空室が埋まりやすく、空室が出た場合でも戸数の多さや一戸の家賃がテナントなどに比べると低額のため、収入の減少幅が小さいです。
そのため収益性がテナントよりも安定していると評価され、融資を受けやすいです。
一方、テナント、オフィス用物件に比べ家賃収入額が小さいため、利回りは低いです。

テナント、オフィス

戸数が少ない場合が多く、物件の大部分を貸し出すため収益性が大きいです。賃貸期間が長いため、長期的な収入が期待できるという見方がある一方で、景気などに大きく左右され、近年だとコロナの影響が大きく不安定になっています。
業種によってニーズに差があったり、立地によって制限があるため、空室期間が長くなり収入減少のリスクが大きいです。

テナントやオフィス物件は立地選びや条件判断の重要性が高く、これから不動産投資を始めようという方には難しいので、比較的安定しているアパートやマンションといった住居物件からはじめるのがおすすめです。

条件から物件を選ぶ

不動産投資を行う際は物件の状態や条件を見て購入する必要があります。
不動産投資用物件を選ぶ際に見ておきたい条件をいくつかご紹介します。

築年数

築年数が10年以下のものは築浅とされ、新しくて人気のため高く、まとまった資金がない場合は厳しかったり、利回りが少なくなってしまう場合もあります。
物件は新築からの売却で価格が大幅に下がり、その後10年間は緩やかに下がっていくというデータもあります。そのため築10〜20年程度の物件もしくは築30年以上で価格が落ちている物件を安く購入し、リノベーションを行うことで物件の資産価値を上げてから運用するのも方法もあります。

利回り

利回りがいいからといって即決するのは危険です。不動産投資において常に満室で稼働できていると考えるのはNGです。
立地的にどれくらいの入居率になりそうかという点や、物件の状態や築年数、設備などを見て今後修繕が必要か、あとどれくらいで修禅が費用になりそうかなどを総合的に判断してください。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、不動産会社などから提示される利回りはほとんどが表面利回りのため、実質利回りを計算してから判断してください。

立地

利便性

住居物件の際は利便性も考える必要があります。
都心はもちろんですが地方でも利便性は重要です。生活していく上で必要な設備に近い物件がおすすめです。例えば病院や市役所や区役所、学校、公園といった公共施設、スーパーやコンビニ、ドラッグストアやショッピングモールといった商業施設に近いと物件の入居率が高く見込めたり、家賃収入にも期待できます。
駅まで徒歩10分以内、特にターミナル駅に近かったりとアクセスがいいのも理想的です。

周辺環境

自然が豊かで子供をのびのび育てられるようなところ、街並みがおしゃれで人気な街、子育てや高齢者支援といった行政が行き届いている場所などが人気で、入居者のターゲットを絞りやすい場所でもあります。
また、工場などが少なく、工場による影響や高速道路から出る排ガスなどの影響を受けず、空気が綺麗な所。夜でも明るいが歓楽街に近すぎず治安がいい街も需要のあるところなのでそういう場所も要チェックです。

立地から物件を選ぶ際はニーズの調査が重要です。人口、世帯数、居住者など市区町村の統計データを参考にしたり、不動産業者や物件検索サイトで競合の情報を調べたりすることでニーズを調査することができます。
物件の経営状況、滞納の有無や修繕積み立ての有無もチェックしましょう。
利便性の観点から物件は都心の方がいいと思われがちですが、郊外の物件は価格が安く、利回りの高い物件が多いです。
例えば車通勤で小さい子供がいる家族の場合は、歓楽街から離れた治安の良い郊外を選ぶ傾向にあり、見通しの良い公園や幼稚園、保育園が近い物件を好む傾向がある。
シニア世代の場合は都心から離れてゆっくりと暮らせるところに住み、少し不便でも車で買い物に行くだろうと考えられがちですが、近年では免許返納をしているケースも多く、スーパーやドラッグストア、病院に近い物件が好まれている。
などこのようにターゲットを絞り、ターゲットのニーズに合っている物件を選ぶことが大事です。

戸数

物件の戸数も選びの際にチェックしたい箇所です。
戸数が多いマンションの場合、その分価格が高くなります。しかしそれに伴い収益性も高くなり、空室のリスクも分散できます。さらに戸数が多いと修繕積立金の一人当たりの負担が減り、入居者にとって嬉しいポイントとなるので入居希望者が見込めます。一概に戸数が多い物件は家賃が高いから入居者が増えにくいというわけではありません。

物件の状態

物件の状態もよく調べ、見ておく必要があります。
特に築年数の経っている中古物件の場合、注意が必要です。
1981年に建築基準法が改正され、それ以前に建てられ、耐震診断や補強工事を行なっていない物件は後々調査や工事に費用がかかってしまいます。
災害時に物件が大きな被害を受ける可能性や入居者の安全を考慮し、1981年以降に建てられた物件にするのがおすすめです。

まとめ

今回はこれから不動産投資をしてみようという方、すでに所有しているが別に物件を購入しようとお考えの不動産オーナー様に多いお悩みの１つ、どんな物件を選ぶべきかというお悩みについてご紹介しました。
物件を選ぶ際はご自身の投資のスタイルや目的にあった物件を選ぶ必要があります。
今回は物件選びの際に見ておきたい、確認したいポイントをご紹介したので、ぜひ参考にしてください。
また、物件選びの際に重視したいポイントは多くありますが、何よりもターゲットを絞り、そのターゲットのニーズにあった物件を選ぶことが大事なポイントです。
物件選びの前にターゲットを絞るところから初めてみると良いかもしれません。
ターゲットのニーズにあった物件を見つけたが見た目が古く、入居者が来ないかもしれないという場合は、外観リノベーションをするだけでも入居率の向上を図ることができますので、外観リノベーションをするというのもおすすめです。
さらに東京リノベンチャーは不動産の知識も持っているので、ターゲットに合ったデザインのマンション、アパートに仕上げることができます。不動産についての相談もしたいという場合はぜひ東京リノベンチャーにお任せください。