＜不動産オーナーお悩み解決ブログ＞【不動産を買うなら新築か中古か】

これから不動産投資目的としてマンションの購入を考えているという方、もうすでに物件を所有しているけれどさらに物件の購入を考えているという不動産オーナー様からよく聞くお悩みは、不動産投資として物件を購入したいけど、新築がいいのか中古がいいのかわからないというお話です。
不動産オーナー仲間に相談しても、新築が一番いいよという人や、中古の方が安く済むし、リノベーションしたとしても新築より安く済むと思うよと言う人もいて混乱しているという声や、ネットで調べたけど色々な意見があって全くわからなかったという声も聞きます。

不動産投資を始めようとする方のお悩みの１つ、物件は新築か中古どちらがいいのか問題。実はこれに明確な答えはなく、投資をどれくらいのスパンで行おうとしているのか、どのような目的で投資しようと考えているかで新築か中古、どちらが理想的かは変わってきます。
そのためご自身の投資プランを明確にし、新築と中古物件のメリットとデメリットを把握した上での選択が必要になります。
そこで今回は不動産投資を始めようとしている方、さらに物件をお探しの不動産オーナー様を悩ます、新築と中古のどちらがいいのかという問題を解決するため、新築物件、中古物件について様々な視点からみていきましょう。

購入価格

物件を購入する際の価格で比べてみます。
基本的に新築の方が高く、中古の方が安いです。

新築物件

新築物件は購入時に価格がどうしても高くなってしまいます。
近年新築の需要が高まっている影響で新築プレミアムが起こり、より高値になっている傾向です。
新築プレミアムとは新築物件でも一度誰かが住むと価値が落ち、ほとんど住まずに手放したとしても購入時の金額より安い金額でしか売れません。この金額差を新築プレミアムといい、新築販売時にその分が上乗せされているため、新築の値段が高くなるのです。
新築は購入時の価格が高い分家賃も高くできますが、最初の購入時にある程度資金を用意できないと厳しいのが現状です。

中古物件

新築と比べると手を出しやすい価格なことが多いです。
新築ということで価格は安いですが中はまだ綺麗という物件も多いので、いい物件を探すことができれば新築よりもお得に不動産投資を始めることができます。

融資

多くの方が銀行から融資を受けて投資を始めると思います。その融資の受けやすさを比べてみましょう。
ローンを組む際は金融機関が物件の収益性を元に担保価値を算出して査定します。そうして決まった査定金額の範囲内でローンを組むことができます。収益性を考える際、物件の価値も含めて考えるため、新築の方が融資において有利になります。

新築物件

中古物件に比べて融資が受けやすい傾向にあります。
物件自体の価値があると考えられるため、融資金額も高く、返済期間も長くとってもらえることが多いです。

中古物件

新築に比べ融資の条件が悪くなりやすい傾向にあります。
後ほどご紹介しますが、中古物件は利回りが良いことが多いです。しかしそれでも物件自体の価値が査定に影響してしまうため、融資金額は少なく、返済期間も短く設定されやすいです。

利回り

不動産投資をするにあたって最も重要とも言える利回りもみていきましょう。
基本的に利回りは購入価格との差が大きく影響しているため、中古の方がいい傾向にあります。

新築物件

購入金額が高くなりがちなため、利回りは中古物件には劣ります。
また、新築物件で気をつけたいのは、新築プレミアムです。利回りがいい物件だと思っても、実は新築プレミアムの効果で、入居者が退去した後のお部屋の家賃や物件価格の下落率が高く、利回りが下がってしまうことがあります。新築はあくまでも一時的な価値であることを考慮しましょう。

中古物件

購入金額が高くないので利回りは良いです。
家賃の安さで入居率をあげるのも手ですが、リノベーションを行うことで家賃アップを図るのもおすすめです。

物件数

一度でも使用されると中古とみなされてしまうので、もちろん中古物件の方が多いです。

新築物件

数年単位で建設されるためそこまで物件数がありません。
また、建設地も人気の場所はすでに埋まっていることがほとんどで、収益性を見込める場所を探すのが難しくなっています。
再開発している場所を狙うのが良さそうです。

中古物件

物件数は圧倒的に多いです。選択肢が多い分、様々な物件を探すことができます。
さらに、人気の土地や好立地の物件も数多くあり、物件選びには苦労しないです。

コスト面

運用していく上でかかるコストもみていきましょう。
メンテナンスやリフォーム、リノベーションもコストに入ります。
新築よりも中古の方がこのようなコストはかかります。

新築物件

新築なので修繕リフォームやリノベーションといったメンテナンスのコストは当面かかりません。

中古物件

新築と比べると早い段階で修理やメンテナンスの費用がかかる可能性が高いです。
状態が良い物件でも、築年数が高い場合は検査などのメンテナンス費用がかかったり、入居率を上げるためにはポストなどの共有部分やお風呂などの設備を修理・交換する必要があります。
また、状態が悪い物件の場合は購入とともにリフォームやリノベーションをする必要があります。

節税

節税対策を見ていきましょう。
建物の耐用年数の長さで変わる減価償却期間で考えると、新築は長期的に、中古は短期的に効果を得ていくようです。

新築物件

新築物件の場合、耐用年数は長くなるので減価償却費が少なくなります。
しかしその分長く減価償却費を受けることができるので長期的に節税することができるとも考えられます。

中古物件

中古物件の場合は耐用年数が新築に比べて短くなることが多く、その分減価償却費を多く受けることができます。
物件の残耐用年数次第で短期で大きな節税効果を得ることもあります。

あえて中古を選ぶ人も

新築と中古の違いを様々な観点で見てきましたが、このような違いをしっかり見極めてご自身の投資プランにあった方を選択するのが不動産投資成功の鍵です。
中古物件では物件数があり、それぞれに賃料・空室率・利回りなどの参考値がありますが、新築には参考値がなく、長期的なシミュレーションがしにくいため、見極めが難しい傾向にあります。
そのため、あえて中古物件を選び、リノベーションをすることでマンションの価値を高めている不動産オーナー様も多いです。
マンションの外観リノベーションを専門に行う東京リノベンチャーが実際にご依頼が増えてきたなと思うのは、外観リノベーションによって入居率や利回りがアップすることを知った不動産オーナー様があえて中古物件を選び、購入と同時に外観リノベーションする事例です。特に内装リノベーションが済んでいる物件を安く購入し、その際に外観リノベーションを依頼してくださる不動産オーナー様が多いです。
この方が入居率や利回りアップの効果をより高められるので、東京リノベンチャーとしてもおすすめできます。

まとめ

今回はこれから不動産投資を始めようとお考えの方や、さらに物件を購入しようとお考えの不動産オーナー様のお悩みの１つ、物件は新築がいいのか中古がいいのかという問題についてご紹介しました。
ご自身の投資のやり方で新築がいいのか中古がいいのかは変わってきます。新築と中古を様々な視点からみてみたので参考にしてみてください。
綺麗さで家賃収入を増やすなら新築！という考えもありますが、外観が綺麗にリノベーションされた中古物件でも充分に家賃収入や入居率の向上を期待できます。
あえて内装リノベーションが完了した中古物件を安く購入して外観リノベーションを行い、価値の高いマンションにして運用するというのもおすすめですので、候補の中に入れてみて下さい。
外観リノベーションで入居率・家賃・利回りアップに繋がるの？とご興味のある方、マンション・ビルの外観リノベーションをしたいという方はぜひ東京リノベンチャーにお問い合わせください。